法律相談例


アパート経営 家賃を払わない人への対処法を教えて

私は、父が残してくれた小さなアパートを経営しています。入居者のうちの一人が、入居後2年くらいの間は家賃をきちんと払ってくれていたのですが、半年くらい前にリストラで会社を退職したとかで、家賃の支払いが遅れ気味になり、現在では2か月分が滞納という状態です。不動産屋さんが作ってくれた「賃貸借契約書」によると、借主が家賃を1か月分でも滞納した場合は、契約を解除することができるとなっています。お気の毒ですが、これだけ滞納が続いている以上、ぜひ出て行ってもらいたいと思っています。契約書のこの条項に基づいて出て行ってもらうことはできるでしょうか。そのためには、どのような手続を踏めばいいでしょうか。

 また、今回のケースのような家賃の滞納を防止するために、何かいい方策はないでしょうか。

アパート経営 家賃を払わない人への対処法を教えて

 

1 民法の大原則として、契約自由の原則と呼ばれるものがあります。この原則に従えば、当事者(家主と借主)間の契約で、どのようなことを取り決めるのも自由ということになり、1か月分の家賃滞納によって契約を解除できるという条項も、有効であるということになりそうです。

 

  しかし、それではあまりに借主に酷であることから、判例によって形成された「信頼関係破壊理論」というのがあります。これは、「両当事者間の信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合には解除を認めない」というもので、これが適用される結果、比較的軽微な家賃の滞納によっては契約解除ができないということになります。

 

  ご相談のケースで解除が認められるかどうか、微妙なケースだと思われますので、一度弁護士に相談されることをお勧めします。

 

2 出て行ってもらう場合の一般的な流れとしては、まず、借主に対して滞納家賃の支払いを催促し、払わなければ契約を解除する旨、内容証明郵便で通知します。それでも支払わず退去もしない場合には、訴訟を提起することになり、判決を得て、明渡しの強制執行を行うということになります。

 

とはいっても、すべてのケースで全ステップを経なければならないというわけではありません。解除の内容証明郵便を出しただけで出ていく人もいますし、訴訟の途中に和解によって立ち退きを合意する場合もあります。それぞれの手続にかかるコストや相手方の対応の仕方、滞納家賃の回収可能性などを総合的に考えながら、弁護士を依頼するか、どのように手続を進めるか、和解をするかどうかなどを考えていくことになります。この点も、まずは弁護士に相談されることをお勧めします。

 

3 世間一般の善良な人は、そもそも滅多に家賃を滞納しませんし、家賃を払えなければ、自分から出ていきます。解除の内容証明郵便まで出さなければならない人、まして、判決を得て強制執行しなければない人は、全体からみれば極わずかです。しかし、そういう人は、滞納家賃を最後まで支払わないことも多いため、弁護士費用や手続費用の他に、退去させるまでの家賃が入らないという損害までも被ってしまうことになります。

 

  そういう人を契約段階で見分けることができればいいのですが、それは相当難しいことです。そうなると、最終的に訴訟で判決を得た場合に、家賃や損害金を強制執行で回収できる人なら安心ということになります。そういう人であれば、その人が「善良」かどうかにかかわらず、家賃を払わないわけにはいかないことになるからです。

 

  そこで、契約をしても安心なのは、「強制執行できるだけの財産を持っている人」ということになります。相手方の預貯金を調べることは事実上不可能ですあり、手っ取り早いのは、勤務先です。借主又は保証人が、公務員や大会社勤務であれば、退職しない限りは、判決で認められた家賃・損害金を給料の差押えによって回収できるので、契約をしても安心ということになります。これ以外に手っ取り早く調べられる財産としては、自宅の不動産があります。借主が不動産を持っていることは稀でしょうから、保証人の自宅の登記を調べ(今は、インターネットで調べることも可能です。)、保証人が確実な不動産を有していれば、安心と考えていいと思います。

  とはいっても、「そんなふうに選別していたら借主が見つからない」ということもある

 でしょう。確かに、賃貸経営にはリスクはつきものです。しかし、せっかくの資産をでき

 るだけ有効に活用できるよう、どのような場合にどのようなリスクがあるかということを

 しっかり把握しながら、賃貸経営を行っていただきたいと思います。